Юридическая консультация

Дата: 11.07.20 Московское время:

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Брачный договор при ипотеке играет важную роль в установлении порядка и условий погашения задолженности на приобретенную недвижимость. При обращении в банк супруги должны представить оригинал брачного контракта, чтобы согласовать его условия с требованиями кредитного договора. Если муж и жена скрывают от кредитора наличие такого документа, в последующем брачный договор может быть расторгнут в принудительном порядке.

Что такое брачный договор?

Согласно статье 40 Семейного кодекса Российской Федерации брачный контракт – двухстороннее соглашение, призванное определить особый порядок распределения имущественных прав и финансовых обязательств между официальными супругами и лицами, вступающими в брак. Составляется контракт с учетом следующих факторов:

  • муж и жена (жених и невеста) добровольно принимают участие в оформлении соглашения;
  • документ составляется в письменном виде;
  • обязательно утверждение подлинности контракта нотариусом;
  • отображаются материальные ценности, которые уже есть в собственности супругов или планируются к приобретению в будущем;
  • пара самостоятельно решает, как будут распределяться ценности и долговые обязательства.
Внимание! При отсутствии обоюдного брачного договора собственность будет распределяться между супругами пополам автоматически.

Зачем нужен брачный договор при ипотеке?

Как показывает практика, не многие пары, заключая брачные отношения, составляют имущественные контракты. Как правило, это владельцы личного бизнеса и успешных компаний с обширным личным капиталом. Но независимо от перечня собственных материальных ценностей брачный договор позволит предотвратить имущественные споры в будущем. Особо остро чувствуется нехватка такого документа при следующих обстоятельствах:

  • возникновение разногласий касательно необходимости оформления ипотечного кредита (если в брачном договоре оговорено, что второй супруг против ипотечного кредитования, деньги в счет уплаты долга с него списываться не будут);
  • предоставление суммы средств для погашения части ипотеки со стороны родителей супругов;
  • наличие других кредитных обязательств у партнеров или же формирование негативной кредитной истории, что сказывается на возможности получения займа;
  • ипотека оформляется на недвижимость, которая в дальнейшем достанется только одному супругу и второй не сможет претендовать на объект.

Учитывая, что может быть много сопутствующих особенностей оформления сделки ипотечного кредитования, муж и жена имеют право оформить контракт, касающийся исключительно ипотечного займа и особенностей его погашения, а также дальнейшего распределения долей квартиры.

Преимущества и недостатки брачного договора при ипотеке

Участие в сделках, связанных с приобретением или отчуждением недвижимой собственности, может происходить только после получения письменного согласия от второго супруга. Наличие брачного контракта гарантирует, что один партнер может самостоятельно участвовать в договоре ипотечного кредитования даже при отсутствии согласия второго.

Соглашение – правовая гарантия того, что заемщик, самостоятельно оплативший всю сумму долга, получит квартиру в свое единоличное пользование и претендовать на нее другие члены семьи не смогут.

Недостаток – отсутствие гарантий, что банк удовлетворит оформление займа. И при положительном решении размер кредиты может быть значительно меньше, нежели было запрошено. Это связано с тем, что платежеспособность одного члена семьи на фоне общих затрат семейства значительно ниже.

Распределение долей

Ч. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ фиксирует, что участники соглашения вправе самостоятельно регулировать следующие вопросы:

  • источники семейного дохода;
  • обязательный денежный вклад в семью;
  • осуществление затрат на приобретение совместной собственности;
  • распределение имущественных прав на блага;
  • порядок использования доходов семьи.

Объем обязательств и финансовой прибыли устанавливается супругами лично. Законодатель не ограничивает право самостоятельного определения объемов личных благ.

Порядок оформления брачного договора для ипотеки

Процедура оформления брачного соглашения:

  • муж и жена (жених и невеста) устно оговаривают условия распределения имущества и денежных обязательств;
  • составление чернового варианта контракта;
  • обращение к нотариусу (в любой удобный офис, независимо от места проживания);
  • оформление окончательного варианта контракта;
  • подписание документа участниками;
  • удостоверение соглашения;
  • регистрации договора.
Важно! В содержании соглашения могут отображаться только те сведения, которые касаются имущества, доходов и расходов семейства.

Необходимые документы

Перед посещением нотариуса, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельства рождения детей (если они отражены в договоре или их интересы затрагиваются);
  • квитанция об уплате госпошлины;

Содержание брачного договора и образец

Брачные договоры могут быть общими (касаются всей собственности) и специальными, которые составляются для установления особого правового режима для конкретного имущества. Так, если оформление соглашения вызвано необходимостью получения ипотеки, то предстоит отобразить в тексте документа следующие группы сведений:

  • происходит ли получение кредита совместно или денежные обязательства выполняются только одним супругом;
  • порядок оплаты первоначального взноса (из общих средств, личных сбережений, финансовых инвестиций родителей);
  • очередность оплаты регулярных платежей и сумма отчислений;
  • условия проведения ремонта и улучшения жилья в будущем;
  • распределение прав собственности на объект в случае развода;
  • правила погашения задолженности при прекращении брачных отношений;
  • юридическая ответственность за нарушение условий ипотечного кредитования.

Стоимость брачного договора у нотариуса

Как уже отмечалось выше, соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Задача юриста:

  • удостоверение личностей заявителей;
  • подтверждение дееспособности участников;
  • констатация добровольного участия в процедуре;
  • составление текста соглашения или его проверка;
  • утверждение готового экземпляра;
  • внесение сведений о договоре в единый реестр.

Окончательная стоимость услуг нотариальной конторы зависит от объема функций, исполняемых юристом в каждом конкретном случае. Размер государственной пошлины одинаковый на всей территории России и в 2018 году составляет 500 рублей.

Дополнительно предстоит оплатить изготовление копий и подтверждение их соответствия оригиналу. В целом стоимость оформления брачного договора варьируется в пределах 5 тысяч рублей.

Особенности брачного контракта при ипотеке

Бракоразводный процесс, связанный с погашением совместной ипотеки, предполагает участие третьей стороны – кредитора. Наличие брачного контракта, который ранее был принят банком, позволит защитить интересы и права супругов.

До брака

На территории России покупка собственности в кредит доступна не только семьям, но и одиноким гражданам. Поэтому возможно, что на момент регистрации брачных отношений один из партнеров уже обременен кредитом на недвижимость. В таком случае дальнейшее деление кредита происходит:

  • пополам с правом получения доли недвижимости в дальнейшем;
  • переходит в полной мере заемщику, который лично погашает долг.
Внимание! При отсутствии брачного соглашения ипотека, оформленная до брака, считается личной и не подлежит разделу. Даже при совместном погашении задолженности претендовать на собственность второй партнер не сможет.

Во время брака

Больше всего кредитов на жилье оформляется семейными парами. В таком случае банк-кредитор может требовать привлечения к процедуре обоих супругов. Муж и жена выступают:

  • созаемщиками;
  • заемщиком и поручителем;
  • получателем кредита и вторым супругом, представляющим письменное согласие на участие в сделке.

При разводе

Распределение долговых обязательств во время бракоразводного процесса зависит от того, какая роль отведена второму супругу. Если муж выступает заемщиком, а жена – поручителем, то независимо от продолжения совместного проживания партнеры обязаны погасить задолженность в полной мере самостоятельно.

Супруги-созаемщики также не лишаются обязанности обоюдного закрытия ипотеки после развода. После полной оплаты стоимости квартиры и процентов по кредиту разведенные партнеры смогут оформить права собственности на приобретенный объект в долях, предусмотренных брачным соглашением.

С использованием материнского капитала

Маткапитал – целевая одноразовая денежная поддержка, предоставляемая гражданам, имеющим детей. Материнский капитал может быть использован парой при оформлении ипотеки на следующие потребности:

  • погашение основного тела кредита;
  • внесение средств за проценты;
  • оплата первого взноса.

Использование денежных средств происходит только на основании разрешения ПФР. Реализация денег материнского сертификата подразумевает:

  • социальная помощь – дополнительная поддержка всей семьи;
  • после завершения оплаты кредита каждый член семейства должен получить свою долю собственности;
  • совершеннолетние и дееспособные граждане могут отказаться от своей части недвижимости в пользу другого члена семьи.

Расторжение брачного договора при ипотеке

Признание документа недействительным означает, что с текущего момента участники освобождаются от исполнения зафиксированных условий. Дополнительно нужно учитывать такие особенности процедуры:

  • осуществление процедуры возможно только через суд;
  • недействительность проверяется лишь на основании искового заявления;
  • юридическая сила документа теряется после вступления в юридическую силу решения суда.
Внимание! Непосредственный заемщик обязан самостоятельно сообщить кредитору о прекращении действия контракта.

На практике учитываются следующие основания для аннулирования соглашения:

  • оформление контракта с нарушением процедуры и установленных требований;
  • ограничение прав одного супруга;
  • недобровольное участие в подписании контракта.

Практика по составлению брачный договоров для ипотеке

Ситуация №1:
В январе 2018 гражданка К. и гражданин О. прекратили брачные отношения. Через полгода женщина предложила бывшему мужу оформить один договор ипотечного кредитования на покупку совместного жилья. Мужчина согласился, и с целью предотвращения аварийных ситуаций супруги решили составить брачный контракт.

Нотариус отказал в удостоверении текста документа, ссылаясь на то, что брачный контракт не может быть составлен после развода. Если бывшие партнеры желают получить общий кредит, то придется участвовать в договоре займа совместно.

Ситуация №2:

Супруги заключили брачный договор с целью приобретения квартиры в кредит. Через пять лет после начала погашения задолженности супруги решили обратиться к нотариусу, чтобы отменить действие соглашения. Юрист сделку аннулировал, но кредитору об этом никто не сообщил.

Через три месяца банку стало известно, что мужчина и женщина самовольно прекратили действие соглашения. Кредитор подготовил иск в суд с просьбой прекратить действие договора ипотечного кредитования и обязать участников оплатить задолженность в полной мере в кратчайшие сроки.

Иск финансовой организации был удовлетворен, поскольку банк оставляет за собой право влиять на порядок исполнения процедуры. В частности, это касается невозможности отменить действие соглашения до полного погашения долга.

В таких спорах участвует третья сторона – банк. Во время оформления займа кредиторы самостоятельно уточняют, не подписан ли между супругами брачный контракт. Наличие такового значительно повышает шанс на удовлетворение заявления на кредит. Но в договор кредитования вносятся сведения о том, что соглашение составлено с учетом правил и требований брачного контракта.

Ссылка на основную публикацию