Юридическая консультация

Дата: 11.07.20 Московское время:

Мировое соглашение о разделе квартиры в ипотеке между супругами

Все материальные ценности, купленные после оформления брака, считаются совместными и при разводе делятся пополам. Супруг не может купить/продать имущество без предварительного получения нотариального согласия второго супруга. Это же касается и оформления ипотеки, поэтому ипотечная недвижимость подлежит обязательному делению. Пара может составить соглашение о разделе ипотечной квартиры или доверить принятие решения суду.

Особенности раздела квартиры, приобретенной в ипотеку

Ипотека – долгосрочный кредитный договор, погашение которого может занимать до 20 лет. Поэтому велика вероятность того, что на момент развода за супругами будет числиться непогашенный долг. В таком случае раздел происходит в два этапа:

  • деление недвижимости;
  • распределение долгов.

Фактическим получателем займа и владельцем залоговой ипотечной собственности выступает только один супруг, и оформить деление квартиры не получится до полного погашения долга. Поэтому заемщик составляет нотариальное обязательство, которым гарантирует, что после погашения задолженности жилье будет переоформлено между супругами в установленных долях.

Форма раздела ипотечной квартиры

Семейный и Гражданский кодекс позволяют партнерам самостоятельно определить алгоритм деления имущества, но с учетом требований законодательства.

Таблица № 1 «Формы раздела»

Формула Особенности
Поровну Чаще всего собственность делится пополам, но закон запрещает долевое деление однокомнатной квартиры. У недвижимости должно быть минимум 2 жилых комнаты. В таком случае партнеры обязаны обоюдно обратиться в Росреестр для переоформления имущественных прав на объект поровну. Готовится два проекта жилья, где обозначены доли каждого участника.

Если ипотека еще не погашена, то задолженность и проценты по ней делятся пополам, а квартира будет переоформлена после полной оплаты ипотеки.

Вывод супруга из числа созаемщиков Обоюдным решением муж/жена может отказаться от своей части имущества. Оформляется отказ у нотариуса. Второй партнер получает жилье и оставшуюся часть долга. Отказник имеет право на получение денежной компенсации, равной половине суммы, внесенной в счет погашение долга. Размер компенсации регулируется самостоятельно.

Перевод денег подтверждается документально, компенсация подлежит налогообложению, как доход. Из суммы будет удержано 13 % подоходного налога, если получатель – резидент России, и 30 % – если нет.

В разных долях В соглашении можно установить иные доли деления имущества. Главная причина – воспитание детей. Например, семья из трех человек (мать, отец, ребенок). Решено поделить жилье на троих, одну долю получает отец, а две – мать, с которой остается жить ребенок.

В таком случае формула деления будет следующей:

    • 1/3 доля собственности оформляется на мужа;
    • 2/3 части недвижимости переходят во владение должника;
    • 1/3 невыплаченного долга закрепляется за супругом;
    • 2/3 часть ипотеки вносится женой.

Долги могут быть разделены в иных пропорциях, но банк удовлетворит составленное соглашение только после подтверждения, что участники смогут продолжить своевременную оплату кредита.

Продажа залоговой собственности, деление прибыли Если пара не может самостоятельно без конфликта поделить имущество, можно продать объект. Условия:

  • получение предварительного согласия банка;
  • покупатель полностью гасит кредит;
  • полученная прибыль делится пополам или в иных долях.

Банк может по заявлению заемщиков выставить жилье на продажу, но цена недвижимости будет значительно ниже.

Материнский капитал и дети Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в равной доле принадлежит каждому члену семьи. После погашения долга недвижимость переходит в долевую собственность супругов (даже разведенных) и детей и только в равных долях.
Военная ипотека Жилье и долг не подлежат делению. Имущество принадлежит военнослужащему супругу, за которого долг перед банком компенсирован специальным фондом.

Роль банка при добровольном разделе квартиры

Участие банка не всегда обязательно. Так, нет необходимости привлекать кредитора, если пара в соглашении обозначила, что заем делиться не будет. Муж и жена распределяют другие ценности, но кредит решили закрывать самостоятельно. После завершения выплат квартира должна быть переоформлена на участников в договоренных долях.

Во всех случаях, когда меняется заемщик, условия погашения ипотеки, платежеспособность семьи, банк должен участвовать. Это связано с защитой имущественных интересов кредиторов, которые соглашались на ипотеку с конкретными условиями.

Банк обязан утвердить изменения и предоставить свое письменное согласие. В противном случае соглашение будет оспорено в судебном порядке.

Порядок составления соглашения о разделе ипотечной квартиры

Соглашение должно соответствовать требованиям законодательства, быть справедливым. В содержании недопустимы двусмысленные фразы.

Форма и содержание соглашения

Документ приобретает юридическую силу только после письменного оформления с учетом всех реквизитов. Кроме обязательных разделов информации (образец представлен ниже), необходимо отобразить такие важные моменты:

  • персональные данные участников;
  • контактные сведения супругов;
  • подробные характеристики имущества, в отношении которого заключается соглашение;
  • документальное подтверждение оформленной ипотеки;
  • определение долей участников;
  • ответственность сторон за нарушение установленных условий;
  • сроки реализации принятых мер.

Образец соглашения

Мировой договор
о делении имущества

20.03.2019

Карпачов Илья Андреевич, 12.07.1985 г. р., житель: г. Сочи, пр. Солнечный, 17 (сведения паспорта), (далее, супруг)
Карпачова Ксения Петровна, 25.02.1988 г. р., жительница: г. Сочи, ул. Арсеньева, 78/7, (далее, супруга)

Состоящие в официальном браке, зарегистрированном Сочинским центральным ЗАГС 06.06.2017, руководствуясь статьей 38 Семейного кодекса, подписали договор со следующими условиями:
1. Супруг и супруга желают разделить:
1.1 Квартиру, расположенную по адресу: г. Сочи, ул. Центровая, 8/95, общей стоимостью 2 700 000 рублей. Недвижимость находится в залоге банка по невыплаченной ипотеке, кредитный договор № 549685 от 02.03.2018.
1.2. Автомобиль Опель Астра, г/н АА1254, приобретенный за личные накопления супругов 10 декабря 2017 года. Транспорт переоформлен в ГИБДД на имя Карпачова И. А. Стоимость автомобиля 250 000 рублей.
2. Партнерами принято решение поделить недвижимость и транспорт по следующему алгоритму:
2.1. Квартира по адресу: г. Сочи, ул. Центровая, 8/95 поделить пополам после полного погашения ипотечного кредита. Граничный срок – 2035 год.
2.2 Погашение ипотеки продолжать совместно в равных долях. Очередность – через месяц.
2.3. Машину Опель Астра передать в полноценное владение супруги без внесения компенсации мужу.
3. Договор скрепляется подписями участников. Подписи подтверждают, что соглашение оформлено добровольно, без физического/психологического насилия. Супруги дееспособны, что подтверждается справками нарколога и диспансера.
4. Документ вступает в законную силу с момента подписания и нотариального утверждения.

Карпачов И. А.
Карпачова К. П.

Заверение соглашения у нотариуса

Нотариальное заверение – обязательное условие. Нотариус осуществляет следующие функции:

  • проверка вменяемости участников;
  • поверка подлинности документов;
  • исключение юридических ошибок из содержания соглашения.

При себе супруги должны иметь паспорта, соглашение ипотечного кредитования и технические документы на недвижимость.

Налоговой кодекс России определяет фиксированную ставку государственной пошлины при заверении договора о делении совместной собственности. В 2019 году участникам придется заплатить 0,5 % от общей цены делимых ценностей. Дополнительно удерживаются средства на технические затраты (проверка соглашения, устранение ошибок, составление договора, утверждение копий).

Заключение

Мировое соглашение о делении ипотеки – право супругов, а не обязанность. Документ позволяет самостоятельно определить доли участников в недвижимой собственности, а также в долговых обязательствах. Во время решения спора затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, мнение которого главное при принятии решения о разделе.

Ссылка на основную публикацию